Comprar Vivienda

14 Sep Comprar Vivienda

Todos en algún momento tenemos dudas sobre cómo afrontar diversas situaciones personales y económicas de importancia: ¿es necesario hacer testamento? ¿Qué precauciones debo tomar a la hora de comprar una vivienda? ¿Es mejor casarse en separación de bienes o en gananciales? ¿Qué trámites son necesarios para poner en marcha una empresa? ¿Cómo arreglar una herencia? ¿Contiene cláusulas abusivas determinado contrato?…

Hoy me referiré a uno de los actos económicos más importantes en la vida de una persona: la compra de una vivienda, en cuyo proceso podemos diferenciar varias fases:

Pasos previos a la escritura

Una vez elegido el inmueble y llegado a un acuerdo con el vendedor en cuanto al precio y condiciones, es frecuente firmar un documento privado, entregando en ese momento una cantidad en concepto de arras o señal. Pues bien, con o sin firma de ese documento privado, es muy aconsejable que comprobemos, antes de entregar cantidad alguna:

1. Quién es el dueño de la vivienda, lo que podemos consultar en el Registro de la Propiedad.

2. Que la vivienda está libre de cargas (embargos, hipotecas…). O bien que no tienes otras cargas que las que el vendedor manifiesta. (Consultar Registro de la Propiedad).

3. Que está al corriente en contribuciones (IBI) y basuras.

4. Que está al corriente en gastos de comunidad. (Administrador de la Comunidad).

5. Comprobar si está dado de alta en suministros (agua, luz, gas..) y al corriente en su pago.

Si hay documento privado, debe quedar muy claro:

• La descripción de lo que se compra, incluyendo todos sus elementos.
• Que esta libre de arrendatarios o terceros ocupantes.
• El precio de la venta, así como la forma y plazo en que ha de pagarse.
• Quién pagará los gastos e impuestos derivados de la escritura
• Quién paga la comisión del Agente de la Propiedad Inmobiliaria (si lo hay).
• Qué pasa con la señal si alguien incumple. Normalmente se pacta que si es el comprador el que incumple, pierde la señlal, y si es el vendedor, deberá devolverla duplicada.
• En general, todas las condiciones del acuerdo (si el vendedor deja algún mueble, aparato, instalación….o cualquier otra particularidad). Cuanto más detallada, mejor.

Escritura pública de compraventa

El derecho a elección del notario corresponde a quien paga los gastos de notaria, aunque hay que decir que todos tienen similares conocimientos e identica responsabilidad e imparcialidad.

La escritura pública proporciona la máxima seguridad jurídica y es necesaria para poder inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Son funicones del Notario:

• Redactar con claridad el documento para que produzca todos los efectos jurídicos necesarios.
• Comprobar la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador (suficiencia de poderes, representación de personas jurídicas…)
• Comprobar que el estado de cargas (hipotecas, embargos, condiciones..) coincide con lo que el vendedor manifiesta.
• Solicitar justificante de pago de contribuciones, certificados de deudas de la Comunidad de Propietario, certificados de eficiencia energética, autorizaciones administrativas…
• Informar sobre las obligaciones fiscales que derivan de la compraventa: la llamada «Plusvalía Municipal», el impuesto de Transmisiones patrimoniales (por lo general el 10%) o IVA (en primeras transmisiones), beneficios en IRPF, etc.
• En general, asesorar e informar a ambas partes con imparcialidad de las consecuencias del negocio de compraventa realizado.

Gastos de la escritura y trámites posteriores

La llamada «Plusvalía Minicipal» debe pagarla el vendedor en el plazo de 30 días hábiles. Es aconsejable preguntar previamente su importe al Ayuntamiento.

El impuesto de Transmisiones (si es segunda transmisión) o el IVA (si es primera transmisión), corresponden al comprador. El IVA de la vivienda es un 10% del precio y se entrega al vendendor para que éste lo ingrese en Hacienda, mientras que en Transmisiones Patrimoniales por lo general es también el 10% (aunque en algún caso puede ser el 8%) y lo debe ingresar el comprador en el plazo de un mes desde la firma.

También la compraventa puede originar otros impuestos, como la ganancia patrimonial del vendendor en el IRPF, o el de Actos Jurídicos Documentados cuando es primera transmisión.

En el tema de Impuestos es conveniente estar debidamente asesorados, pues se trata de una materia con multitud de normas específicas que requieren un estudio detallado y personalizado. En las notarías se ayuda a los clientes con esta función de asesoramiento.

El gasto de la notaría, a falta de pacto expreso, corresponde al vendedor en una parte (aproximadamente un 60% de dicho gasto) y al comprador en otra parte (sobre un 40%), dependiendo de una serie de variables recogidas en el arancel Notarial aprobado por el Gobierno, y que es el mismo para todos los notarios.

El gasto del Registro de la Propiedad, corresponde al comprador y también se basa en un Arancel aprobado por el Gobierno.

La tramitación del documento la puede hacer el propio interesado, una gestoría designada al efecto o la propia Notaría. Es recomendable pregunra previamente las tarifas que palican y ser muy cuidadosos con el cumplimiento de los plazos para evitar recargos y sanciones.

Como conclusión, diré que la compra de una vivienda es un acto muy importante para el que debemos estar correctamente asesorados. Por ello no dude en acudir al Notario que le dará toda la información y consejos necesarios para su total seguridad y garantía.

Antonio Arias Giner. Notario en AFS NOTARIOS. Notaría de Castellón.